Как юридически правильно — аренда или найм квартиры, чем отличаются договора, какие последствия для собственников и «временных владельцев»? В пошаговой инструкции разбираем все нюансы и помогаем защитить права.
Найм или аренда квартиры в чем разница?
Простыми словами, наем — это когда вы сдаете жилье физическому лицу. Аренда — если второй стороной выступает юридическое лицо или ИП (предприниматель).
Но отличия не только в этом. Когда выбираете, что написать в договоре (найм или аренда), стоит учитывать юридические и налоговые риски. Ниже рассказываем про отличия аренды и найма.
|
Чем отличается аренда от найма жилого помещения: разбираем разницу |
||
|
Критерий сравнения (в чем разница) |
Найм жилья |
Аренда квартиры |
|
Стороны |
Наймодатель (хозяин) и наниматель (квартиросъемщик). Оба — физлица |
Арендодатель (владелец) и арендатор (съемщик). Аренда возможна между юрлицом и физлицом, юрлицом и юрлицом |
|
На какую недвижимость распространяется |
Только жилая — дома / коттеджи, квартиры, комнаты |
Жилая и нежилая. Аренда магазина, студии (нежилой фонд), отеля, склада, парикмахерской |
|
Срок |
До 5 лет |
Любой. Если срок не прописан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок |
|
Форма договора |
Простая письменная |
Простая письменная |
|
Регистрация сделки в Росреестре |
Не нужна |
Нужна при сроке аренды от 1 года |
|
4% по самозанятости с физлицами или 13% НДФЛ (прогрессивная шкала) |
6% по самозанятости при работе с ИП и юридическими лицами. УСН для ИП и иные формы налогообложения |
|
|
Юридическая защита нанимателя / арендатора |
Выше. Например, при продаже квартиры нанимателя нельзя выселить. Он будет снимать жилье, но платить уже новому собственнику. Выселение квартиранта — только с его согласия или через суд |
Ниже. При смене собственника договор необходимо перезаключать. |
|
Где найти информацию |
Гл. 35 ГК РФ (ст. 671–688). Ст. 671, 678 ГК РФ |
Гл. 34 Гражданского кодекса Ст. 619, 620 ГК РФ |
Что означает найм жилого помещения
-
Договор между физлицами (гражданами и негражданами);
-
для жилой недвижимости — квартира, дом, коттедж, комната, часть жилого дома;
-
в простой письменной форме с обязательными реквизитами (стороны, порядок оплаты, реквизиты, сроки).
Что такое социальный найм и чем отличается от обычного
Договор социального найма (раздел 3, гл. 7 и 8 Жилищного кодекса) — это договор на право пользования жильем между специальными субъектами. Это:
-
уполномоченный государственный орган — наймодатель;
-
нуждающиеся, малоимущие («очередники») — наниматели, только граждане РФ.
Отличие в том, что предметом договора соцнайма квартиры / дома выступают объекты, находящиеся в муниципальной или госсобственности. Жилье по соцнайму могут выдавать бессрочно и бесплатно или платно (плата за пользование жилым помещением и за содержание этого помещения).
На практике договор социального найма имеет нюансы (как вселиться, как выселиться, как приватизировать). Но между гражданами он не заключается. При отношениях «собственник квартиры — квартиросъемщик» используется договор коммерческого найма.
Что означает аренда и какие условия важно учитывать при сдаче жилья
-
Договор между физлицами и ИП / юридическими лицами;
-
в отношении жилой и нежилой недвижимости;
-
в письменной форме с регистрацией в Росреестре (если срок аренды более 1 года).
Аренда квартиры / дома возможна с юридическими лицами и ИП. Но в таком случае субъекты хозяйствования должны использовать недвижимость по назначению: например, для проживания сотрудников. Нельзя арендовать квартиру в жилфонде и разместить там производство.
Также договор аренды применяется к нежилой недвижимости (и выведенной из жилфонда): отели, апарт-отели, магазины, гаражи, торговые павильоны. Как правило, сторонами выступают хозяйствующие субъекты.
Найм или аренда — какое понятие писать в договоре, если сдаю квартиру
При сдаче жилой недвижимости физическому лицу — найм. При заключении договора с юрлицами и / или в отношении нежилой недвижимости — договор аренды.
Стороны часто не разбираются и не понимают разницу, чем отличается найм от аренды квартиры и что должно фигурировать в договоре временного владения. Но в случае спорных ситуаций суд смотрит не на разницу слов, а на суть договора. Соответственно, при вынесении решения применяет те или иные нормы законодательства.
Найм или аренда — что писать в договоре, если сдаю гараж, склад, кладовку
Аренда. Это актуально не только для отдельно стоящих объектов (гаражи, торговые павильоны, склады), но и для находящихся в многоквартирном доме. Например, если купили, а теперь сдаете кладовую, место в колясочной или машиноместо на паркинге.
В обзоре разобрали, в чем разница между арендой и наймом. Надеемся, стало проще и понятнее, чем отличаются правоотношения и что когда используется. А быстро снять или сдать недвижимость вы сможете с помощью доски 2plus.ru.
