Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это правильно сделать?

В обзоре рассказываем, можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье, как оформить договор и платить налоги самозанятым и несамозанятым владельцам недвижимости. Все риски, подводные камни и нюансы!

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Да, можно. Но есть нюансы: они описаны в ипотечном договоре с банком. В частности, перед сдачей квартиры внаем при непогашенной ипотеке (когда недвижимость еще в залоге у банка) нужно уведомить банк.

Одобрение со стороны кредитного учреждения не требуется: достаточно уведомления (ГК РФ, ст. 346 п. 3).

На практике банки обычно не запрещают сдавать ипотечные квартиры в аренду. Но в ипотечном договоре может предусматриваться иной порядок. Например, что нужно не только уведомление, но и согласование.

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком

Написать типовое заявление или создать онлайн-заявку в приложении. Одним банкам достаточно типового заявления (уведомления) через отделение.

Но в Сбербанке, к примеру, необходимо получить письменное одобрение. Пошаговая инструкция от 2plus.ru: как согласовать аренду ипотечной квартиры в Сбере:

1. Запросить «Согласие на передачу недвижимости в аренду». Сделать это можно или в отделениях, или онлайн через приложение.
2. Прикрепить документы. Банку нужны проект договора аренды с обязательным указанием срока (периода) и существенного условия («квартира находится в залоге у банка»).
3. Получить одобрение банка. После согласования можно размещать объявления об аренде на сайте 2plus.ru, подписывать договор аренды со съемщиками и заселять их.

Если не согласовать аренду квартиры с банком, кредитное учреждение вправе применить санкции. Например, потребовать досрочную выплату долга по ипотеке. Поэтому обязательно изучайте условия договора на покупку жилья в ипотеку.

Нужен ли договор аренды на квартиру в ипотеке и как его составить

Юристы рекомендуют заключать договор найма (аренды) даже тогда, когда сдаете недвижимость без ипотеки, обременений и залога. Причины просты:

●     защититься от недобросовестных квартиросъемщиков (порча имущества, просрочки по оплате, заселение посторонних лиц);

●     получить доход официально, платить налоги, а в случае вопросов со стороны проверяющих органов — подтвердить происхождение средств.

Договор коммерческого найма жилья заключается в письменной форме. Собственники могут использовать образцы и типовые договора с адаптацией под конкретную ситуацию. В договоре найма обязательно прописывают:

●     предмет договора — квартиру / дом в залоге у банка (в ипотеке);

●     описание предмета договора — максимально подробные характеристики: недвижимость по адресу …, общей площадью …, с мебелью …, на … этаже (в акте приемки-передачи к договору можно перечислить дорогостоящую технику и ее состояние);

●     сроки — на какой срок арендодатель сдает квартиру;

●     права и обязанности сторон (проживание с животными, уведомление о расторжении договора, ответственность за порчу);

●     условия оплаты (сумма, срок, способ оплаты);

●     данные сторон сделки (паспорт, реквизиты платежей, адрес проживания / прописки и иные).

С дохода от аренды нужно уплачивать налог — 13% НДФЛ. Но есть варианты, как сэкономить законно и без риска.

Нужна ли самозанятость при сдаче квартиры в аренду и что она дает

Физлица, которые намерены сдавать квартиру / дом / дачу в аренду и получать доход, могут выбрать режим налогообложения:

●     НДФЛ для физлиц — 13% от дохода;

●     самозанятость (НПД) — 4% от дохода (при сдаче внаем физлицам) и 6% (при работе с ИП и коммерческими организациями).

Для индивидуальных предпринимателей (ИП) возможны режимы упрощенки (УСН) или налогового патента.

На практике выгодно использовать самозанятость (налог на профдоход). Это позволяет законно уменьшить налоги на доходы со сдачи квартиры в аренду. Ниже разберем варианты оптимизации и экономии.

Как открыть самозанятость аренда квартир

Как оформить самозанятость в России — все способы:

●     скачать приложение «Мой налог»;

●     авторизоваться на сайте ФНС в лк для плательщиков НПД;

●     зайти через учетную запись Госуслуг;

●     встать на учет через приложения банков и кредитных организаций или через электронные площадки.

Стать самозанятым можно и для аренды квартир посуточно, и для сдачи внаем на долгосрок.

Условия для самозанятых в России (резидентов и нерезидентов):

●     2,4 млн в год — максимальный доход от самозанятости;

●     4% или 6% — ставка налога с дохода;

●     10 000 рублей — налоговый вычет / льгота.

Уплата НПД не освобождает от уплаты налога на имущество.

Вывод. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это правильно сделать по закону

Как правило, можно. Заемщик по ипотеке вправе сдавать квартиру арендаторам, если уведомил банк. В некоторых случаях придется согласовать договор аренды с финансовой организацией (чтобы банк прямо разрешил сделку). Все условия и ограничения зафиксированы в ипотечном договоре.

С официального дохода выгодно платить налог по самозанятости (НПД). Законодательство изменяется, поэтому стоит следить за обновлениями.